Με νέο σύστημα οι αντικειμενικές αξίες από το 2025 -Οι δύο μεγάλες αλλαγές στην αγοραπωλησία ακινήτων

Με τη βοήθεια της τεχνητής νοημοσύνης και στοιχεία από την αγορά θα αναπροσαρμόζονται οι τιμές ζώνης στα επίπεδα των εμπορικών αξιών. Τέλος τα μετρητά στις αγοραπωλησίες.

Ισόγειο κατάστημα στην Αγία Παρασκευή άλλαξε χέρια για σχεδόν 1,3 εκατ. ευρώ. Είναι αυτή η τάση στην περιοχή ή πρόκειται για μεμονωμένη περίπτωση; Ρετιρέ του 1960 στο κέντρο της Αθήνας πωλήθηκε για περίπου 520 χιλιάδες. Πρόκειται για τον κανόνα ή είναι η εξαίρεση στις αγοραπωλησίες που γίνονται στην περιοχή; Ημιτελές διαμέρισμα στα Νότια Προάστια «άγγιξε» τις 540 χιλιάδες, ενώ παραδίπλα ένα οικόπεδο «έφυγε» για 850 χιλιάδες ευρώ. Αυτή η νέα πραγματικότητα ή πρόκειται απλώς για επίδειξη πλούτου από κάποιους;

Αυτές κι άλλες πολλές περιπτώσεις αφορούν σε αγοραπωλησίες ακινήτων ή μεταβιβάσεις εμπραγμάτων δικαιωμάτων μέσα στο 2023 και αποτυπώνονται με λεπτομέρειες στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων που τηρεί στο ΥΠΕΘΟ. Υπό άλλες συνθήκες, τα στοιχεία αυτά θα ήταν η μαγιά για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αλλά επί του παρόντος έχουν μόνο στατιστική αξία. Αυτό, όμως, θα αλλάξει.

Από την περίοδο του τρίτου μνημονίου κιόλας, μία από τις δεσμεύσεις που είχε αναλάβει το υπουργείο Οικονομικών ήταν αφενός να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες που έμεναν «παγωμένες» στα επίπεδα του 2007, αφετέρου να στήσει ένα αυτοματοποιημένο σύστημα αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης, έτσι ώστε η διαδικασία να μη στηρίζεται σε εκτιμήσεις αλλά σε στοιχεία της αγοράς και να «τρέχει» πολύ πιο γρήγορα.

Για να τηρηθεί η πρώτη δέσμευση, χρειάστηκε να φτάσουμε στο 2021, όπου, πέρα από τις αυξομειώσεις των τιμών ζώνης, έγιναν δομικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, ενώ καλύφθηκε σχεδόν το σύνολο της χώρας από το αντικειμενικό σύστημα. Για να υλοποιηθεί η δεύτερη δέσμευση, υπολογίζεται ότι θα χρειαστούν δύο ακόμα χρόνια, αλλά το πρώτο βήμα γίνεται τώρα, με τη νομοθετική πρόβλεψη των βασικών προϋποθέσεων: α) μια βάση δεδομένων με στοιχεία από την κτηματαγορά που θα επικαιροποιούνται σε πραγματικό χρόνο και β) ένα πληροφοριακό σύστημα που θα αξιοποιεί τα παραπάνω στοιχεία και με τη βοήθεια της τεχνολογίας θα υπολογίζει τις αξίες των ακινήτων.

Ειδικότερα, όπως προβλέπει το νομοσχέδιο που τέθηκε σε διαβούλευση:

Α) Συστήνεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή Βάση Δεδομένων στοιχείων ακινήτων και αξιών (Μητρώο Ακινήτων), το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Το εν λόγω πληροφοριακό σύστημα συγκεντρώνει, αναφέρει και επεξεργάζεται όλα τα πρόσφορα στοιχεία που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία των ακινήτων. Στο Μητρώο Ακινήτων συμπεριλαμβάνονται και τηρούνται στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, καθώς και όλων των πρόσφορων πηγών δεδομένων ακινήτων από φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.

Β) Συστήνεται και τηρείται Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Το σύστημα λειτουργεί ως ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα κεντρικής γεωχωρικής υποδομής, στο οποίο πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ευθυγραμμισμένης με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων, την τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και την παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.

Επί της ουσίας, τη δουλειά που κάνουν τώρα οι ορκωτοί εκτιμητές, με αυτοψίες, συλλογή στοιχείων και συγκρίσεις, θα αναλάβει να την «τρέξει» η τεχνολογία, κάτι που σημαίνει -αυτός είναι τουλάχιστον ο στόχος- ασφαλέστερες και πιο γρήγορες διαδικασίες. Όπου θα προκύπτει διαφορά άνω του 20% μεταξύ των εκάστοτε τιμών ζώνης και των εμπορικών τιμών, εκεί θα γίνεται αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Στο ΥΠΕΘΟ υπολογίζουν ότι το σύστημα θα είναι λειτουργικό το 2025.

Τέλος στα μετρητά

Όπως σημειώνει αρμόδια πηγή, με το νέο σύστημα το ΥΠΕΘΟ θα πετύχει με ένα σμπάρο δυο τρυγόνια. Δεν είναι μόνο το όφελος από την αυτοματοποιημένη διαδικασία αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης, αλλά και το ότι, κλείνοντας την «ψαλίδα» εμπορικών – αντικειμενικών αξιών, τα περιθώρια φοροδιαφυγής περιορίζονται.

Ως πρόσθετη ασφαλιστική δικλίδα εφαρμόζεται, όμως, από τώρα η κατάργηση των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων, κάτι που τώρα κάνει θραύση κυρίως στις περιπτώσεις όπου η διαφορά του πραγματικού τιμήματος από την αντικειμενική -και αναγραφόμενη- αξία είναι πολύ μεγάλη.

Όπως προβλέπει η σχετική διάταξη, κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής. Συμβολαιογραφικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.

Όσο για τους παραβάτες, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τα 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.