Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Ποιοι χτίζουν με τα μπόνους χωρίς να πληρώσουν και ποιοι με πληρωμή – Τι προβλέπεται για άδειες που βαρύνονται με προσφυγές

Σε πέντε κατηγορίες διαχωρίζει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας τους κατόχους οικοδομικών αδειών με μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού  προκειμένου να εναρμονιστεί με τις αποφάσεις του ΣτΕ που έκριναν αντισυνταγματικές διατάξεις του νομοθετικού πλαισίου και να άρει την αβεβαιότητα που επικρατεί στην αγορά επί μήνες επιβραδύνοντας την οικοδομική δραστηριότητα.

Πρόκειται για όσους έχουν εκκινήσει εργασίες κάνοντας έναρξη εκσκαφών έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024, για τις άδειες που εκδόθηκαν νόμιμα χωρίς όμως να έχουν κάνει έναρξη εργασιών (έως τις 11 Δεκεμβρίου) και οι οποίες υπολογίζονται σε περίπου 2.500 αλλά και όσες άδειες κατασκευάζονται (και κάποιες έχουν σχεδόν ολοκληρωθεί) αλλά έχουν παγώσει λόγω προσφυγών ή επειδή εκκρεμεί σε βάρος τους αίτηση ακύρωσης, οι οποίες εκτιμώνται περίπου στις 200.

Η ρύθμιση του ΥΠΕΝ καλύπτει παράλληλα και όσους έχουν ενταχθεί σε διάφορα χρηματοδοτικά εργαλεία (Ταμείο Ανάκαμψης, ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) αλλά και τους κατόχους ειδικών πολεοδομικών σχεδίων δημοσίων και στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ-ΕΣΧΑΔΑ) όπως είναι για παράδειγμα το Ελληνικό. Στην ίδια κατηγορία υπάγονται και τα διατηρητέα κτίρια και μνημεία με στόχο την προστασία και ανάδειξή τους. Εκτός νομοθετικού πλαισίου βγαίνουν οριστικά με βάση τις αποφάσεις του ΣτΕ η μη προσμέτρηση των παταριών στο συντελεστή δόμησης όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές.

Η νέα ρύθμιση, η οποία φέρνει τη σφραγίδα του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και του Υφυπουργού Νίκου Ταγαρά (ενώ η επεξεργασία της είχε ξεκινήσει από τον κ. Θεόδωρο Σκυλακάκη), καλείται να αποκαταστήσει την ομαλότητα στις ιδιωτικές κατασκευές και να αντιμετωπίσει στο μέτρο το δυνατό την ανασφάλεια δικαίου – η οποία έχει προκληθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων, αγοραστές και επενδυτές, εργολάβους οικοδομών αλλά και στη διοίκηση – από την οριζόντια εφαρμογή του νόμου χωρίς να έχει προηγηθεί επιστημονική μελέτη και σχεδιασμός με βάση τις ανάγκες κάθε περιοχής.

Οι κερδισμένοι

Το νέο πλαίσιο διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών και θωρακίζει τα έργα που είχαν ξεκινήσει με νόμιμο τρόπο εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Η κατηγορία αυτή θα μπορεί να προχωρήσει στην υλοποίηση των οικοδομικών αδειών, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος, ενώ οι κάτοχοι των αδειών αυτών θα μπορούν εφόσον το επιθυμούν να αναθεωρήσουν τις άδειες χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).

Στη συνέχεια, με Προεδρικό Διάταγμα, και σε εναρμόνιση με τις κατευθύνσεις του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για την ημερομηνία που το Συμβούλιο της Επικρατείας ανακοίνωσε την περίληψη της απόφασης βάζοντας διαχωριστικές γραμμές στις οικοδομικές άδειες.

Χωρίς καταβολή οικονομικού ανταλλάγματος για να εξασφαλίσουν τους όρους της οικοδομικής άδειας που έχουν εκδώσει θα υπόκεινται επίσης οι στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, κ.α) καθώς θεωρείτε ότι έχει ήδη έχει προηγηθεί για αυτές επιστημονική τεκμηρίωση αλλά και τα διατηρητέα κτίρια.

Οι άδειες που πρέπει να αναθεωρηθούν

Διαφορετική προσέγγιση ακολουθεί το ΥΠΕΝ για όσους δεν πρόλαβαν να κάνουν έναρξη εργασιών μέχρι και τις 11 Δεκεμβρίου του 2024. Η κατηγορία αυτή δεν χάνει το δικαίωμα δόμησης, ωστόσο οφείλει να αναθεωρήσει την οικοδομική άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ και οι προσαυξήσεις.

Για όσους κάνουν αναθεώρηση της οικοδομικής τους άδειας η ρύθμιση προβλέπει ότι θα απαλλάσσονται από φόρους, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις. Πρόκειται για διάταξη που έχει αρχίσει ήδη να δέχεται κρητική από την αγορά υπό την έννοα ότι οι απώλειες των μπόνους κοστίζουν πολύ περισσότερο από μερικές εκατοντάδες ευρώ για τα παράβολα και τις εισφορές. Οι αναθεωρήσεις αυτές προβλέπεται ότι θα διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.

Ποιοι θα πληρώσουν για να χτίσουν με ΝΟΚ

Δύο κατηγορίες οικοδομικών αδειών θα χρειαστεί να πληρώσουν για να χτίσουν με τα μπόνους του ΝΟΚ. Αυτές είναι όσες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί σε βάρος τους αίτηση ακύρωσης και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου με στόχο να αποτραπεί το φαινόμενο των εγκαταλελειμμένων ημιτελών κτισμάτων.

Ειδικότερα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.

Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ. Κατόπιν εξασφάλισης των προαναφερόμενων εγκρίσεων, μπορεί να συνεχίσει η κατασκευή με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ, εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.

Πρόνοια υπάρχει από το υπουργείο και για τους επενδυτές που κατέχουν οικοδομικές άδειες ενταγμένες σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά προγράμματα (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) με σκοπό να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων αυτών και η αξιοπιστία της πολιτείας.

Στην περίπτωση αυτή, το ΥΠΕΝ θεσμοθετεί το λεγόμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή σημασία καθώς προβλέπει: α) την καταβολή ενός τέλους από τον ιδιοκτήτη και τον εργολάβο που κατατίθεται σε Ειδικό Λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου δήμου και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά θα εξειδικεύονται μέσα από ένα Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).

Πώς λειτουργεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Στόχος είναι η διατήρηση των αδειών που συνδέονται με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.

Τι είναι το ΕΣΠΙΑΠ

Το ΕΣΠΙΑΠ είναι ένα Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικό Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), μέσω του οποίου θα εξειδικεύονται οι στοχευμένες δράσεις που θα γίνουν σε επίπεδο Δήμου ή Δημοτικής Ενότητας, όπου έχουν δοθεί κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Το ΕΣΠΙΑΠ που εκπονείτε εντός δύο ετών από την έγκριση του θεσμικού πλαισίου παρέχει νομική θωράκιση και δυνατότητα χρήσης των κινήτρων, χωρίς αλλαγές στην οικοδομική άδεια, για τις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται. Μπορεί να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, περιγραφή της περιοχής και των υφιστάμενων αδειών, ανάλυση νομικών ζητημάτων και ακυρωμένων αδειών, περιβαλλοντική αξιολόγηση και επιπτώσεις, προτάσεις για διαχείριση και αναπροσαρμογή σχεδίων, χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και οικονομική ανάλυση, παρακολούθηση – αξιολόγηση – συστάσεις – τεκμηρίωση.

Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να καθοριστεί η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, καθώς και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.

Τέτοια μέτρα μπορεί να είναι η δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.), η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων. Επιπλέον, η χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο Δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων. περιβαλλοντικές δράσεις, όπως ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης.

Τέλος για τις στρατηγικές επενδύσεις προβλέπεται ότι κατόπιν πρότασης του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και με την γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) εκδίδεται Προεδρικό Διάταγμα σύμφωνα με το οποίο εγκρίνεται η εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το αίτημα θα πρέπει να συνοδεύεται από ειδική τεκμηρίωση εντός προθεσμίας 3 μηνών από την έναρξη της παρούσας ρύθμισης.